En bref : L’indivisaire qui use privativement d’un bien indivis est redevable d’une indemnité envers l’indivision (article 815-9, alinéa 2, du code civil).
Elle n’est pas due lorsque la jouissance du logement a été attribuée à titre gratuit par le juge au titre des mesures provisoires. Elle l’est dès lors que la jouissance a été fixée à titre onéreux, ou qu’aucune décision n’est intervenue.
Son montant se calcule sur la valeur locative du bien, généralement affectée d’un abattement tenant à la précarité de l’occupation, puis rapporté aux droits de l’autre indivisaire.
La demande ne peut porter que sur les cinq dernières années. Le reste est perdu.
Le fondement
Le logement de la famille appartient souvent aux deux, en indivision. Lorsque l’un reste et que l’autre part, celui qui reste jouit seul d’un bien qui n’est pas seulement le sien. L’article 815-9 en tire la conséquence : il doit une indemnité à l’indivision, dont l’autre percevra sa part au moment du partage.
Ce n’est ni une sanction ni un loyer. C’est la contrepartie d’une jouissance privative — elle est due même lorsque le départ de l’autre a été volontaire, et même lorsque l’occupant héberge les enfants.
Le point de départ de l’indemnité
Tant que le mariage produit ses effets, la question se règle par les mesures provisoires. Le juge attribue la jouissance du logement à l’un des époux, et précise si elle est gratuite ou onéreuse. Gratuite, elle s’analyse comme une exécution du devoir de secours : aucune indemnité n’est due pour la période. Onéreuse, l’indemnité court.
Le silence de la décision est le piège classique : il ne vaut pas gratuité. En l’absence de mention expresse, l’occupation est réputée onéreuse, et l’indemnité se compte.
Dans les rapports patrimoniaux entre époux, le divorce prend effet à la date de la demande, sauf report sollicité à la date de la cessation de la cohabitation. Ce report, souvent négligé, déplace le point de départ de l’indemnité de plusieurs mois — parfois de plusieurs années.
Le calcul
On part de la valeur locative du bien libre de toute occupation, établie par des références locales ou par expertise. On lui applique un abattement tenant à la précarité de la situation de l’occupant, qui ne dispose ni d’un bail ni d’une jouissance garantie ; la pratique retient couramment un ordre de grandeur de 10 à 30 %, selon les circonstances.
Le résultat est ensuite rapporté aux droits de l’autre indivisaire dans le bien. Sur un bien détenu à parts égales, l’indemnité due à l’indivision correspond à la valeur locative abattue, dont l’autre percevra la moitié au partage.
Ce qui vient en compensation
L’occupant n’est pas sans arguments. Il supporte souvent seul la taxe foncière, l’assurance, l’entretien courant et parfois le remboursement de l’emprunt. Les dépenses de conservation du bien lui ouvrent une créance sur l’indivision ; le remboursement du capital emprunté, une créance également. La confrontation des comptes fait partie de la liquidation — et il n’est pas rare que l’indemnité d’occupation soit en grande partie absorbée.
La prescription : cinq ans
L’article 815-10 limite la demande aux cinq années précédant la demande ou le partage. Une séparation qui s’éternise sans que rien ne soit demandé efface donc, année après année, la créance la plus ancienne. Dans les dossiers où la liquidation traîne, c’est le poste qui fond le plus vite.
Le Cabinet vous accompagne dans l’évaluation, la négociation et, si nécessaire, le contentieux de l’indemnité d’occupation. Valeur locative, abattement, point de départ, prescription et créances réciproques sont analysés ensemble afin de défendre au plus juste vos intérêts patrimoniaux.
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