En bref : La vente de la résidence principale est exonérée de plus-value. Le problème, c’est celui qui est parti : au jour de la vente, le logement n’est plus sa résidence principale et la loi ne l’exonère pas.
S’il échappe à l’impôt, c’est parce que l’administration l’admet par tolérance, à trois conditions strictes.
Mais attention, une tolérance n’est pas un droit : si une seule condition manque, l’exonération tombe.
Le principe légal
La plus-value réalisée lors de la cession du logement qui constitue la résidence principale du cédant au jour de la cession est exonérée d’impôt sur le revenu (article 150 U, II, 1° du CGI).
C’est l’exonération la plus large du droit fiscal immobilier et elle est totale.
Pour celui des deux qui reste dans le logement, il n’y a donc pas de difficulté : le bien demeure sa résidence principale et l’exonération joue de plein droit.
Le problème, c’est celui qui est parti
Au jour de la vente, le logement n’est plus sa résidence principale.
La condition posée par le texte n’est pas remplie.
En droit strict, il devrait être imposé sur sa quote-part de plus-value.
S’il ne l’est pas, ce n’est pas grâce à la loi : c’est grâce à une tolérance de l’administration.
Cette tolérance figure dans la doctrine administrative. Elle est opposable à l’administration — un contribuable peut s’en prévaloir sur le fondement de l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales.
Mais elle n’a pas la force d’un texte, et elle s’interprète strictement.
Les trois conditions de la tolérance
Elles sont cumulatives.
- Le bien doit avoir constitué la résidence principale du couple au moment de la séparation.
- Il doit avoir été occupé par l’autre ex-époux jusqu’à la vente.
- La cession doit intervenir dans un délai normal.
Un point rassure et mérite d’être connu : le fait que l’ex-époux parti soit devenu propriétaire du logement qu’il occupe au jour de la vente ne le prive pas de l’exonération.
Mais si le logement se vide — si celui qui restait s’en va à son tour — la deuxième condition n’est plus remplie, et l’on bascule dans un autre régime, celui du logement vacant mis en vente, dont le délai normal est apprécié bien plus sévèrement.
Le point de friction : le « délai normal »
Aucun texte ne le chiffre.
Il s’apprécie au cas par cas, au regard des diligences réellement accomplies pour vendre : mise en vente effective, prix cohérent avec le marché, absence d’inertie.
C’est là qu’est le vrai risque et il est asymétrique.
Celui qui est parti dépend, pour conserver son exonération, du comportement de celui qui est resté.
Si l’occupant traîne, refuse les offres, laisse le bien hors du marché pendant des années, c’est celui qui est parti qui perdra la tolérance — et qui paiera la plus-value.
Il subira l’impôt sans avoir eu la main sur la vente.
Ce qu’il faut faire, et surtout écrire
La sortie du logement ne se règle pas oralement.
Elle s’organise par écrit : qui occupe, à quel titre, jusqu’à quand, à quelles conditions financières, et selon quel calendrier de mise en vente.
Une convention muette sur ce point est une bombe fiscale à retardement — et elle explose du côté de celui qui est parti.
Le cabinet rédige ces clauses en tenant compte de l’enjeu fiscal et pas seulement de l’enjeu immédiat du logement : calendrier de vente, mandat, prix de mise en vente, sanction de l’inertie.
Faites examiner votre situation avant de quitter le domicile car après, la marge de manœuvre se réduit vite.